> For the complete documentation index, see [llms.txt](https://florafuji.gitbook.io/residence/llms.txt). Markdown versions of documentation pages are available by appending `.md` to page URLs; this page is available as [Markdown](https://florafuji.gitbook.io/residence/news/giai-dap-moi-thac-mac-ve-thang-may-tai-flora-fuji.md).
# GIẢI ĐÁP MỌI THẮC MẮC VỀ THANG MÁY TẠI FLORA FUJI
Kính chào quý cư dân chung cư Flora Fuji
> “Thời gian qua, vấn đề thang máy tại Flora Fuji đã gây ra nhiều bức xúc và lo lắng cho cư dân. Hôm nay, tôi Lực-TBQT xin được trực tiếp giải đáp những câu hỏi của quý cư dân, làm rõ những thông tin chưa chính xác, đồng thời chia sẻ về kế hoạch khắc phục sự cố thang máy tại chung cư Flora Fuji trong thời gian tới.”
Hôm qua ngày 11/11/2024 sau khi phụ trách truyền thông đăng bài thông báo: "**cập nhật tiến độ thay thế thang máy SL1 Block A cũng như chi phí được chi từ Quỹ Bảo trì**" trên Group CĐCC Flora Fuji có đặt khá nhiều cư dân đặt câu hỏi quan tâm tới thông tin về việc sửa chữa bảo trì thang máy SL1, do đặc thù truyền thông trên Zalo không truyền tải đầy đủ nội dung đến cư dân, nên với tư cách là Trưởng Ban Quản trị (TBQT), tôi xin được trực tiếp giải đáp những thắc mắc của quý cư dân về vấn đề sửa chữa, thay thế thang máy tại chung cư thời gian tới một cách đầy đủ. Nhằm đảm bảo sự công khai minh bạch trong công tác quản lý vận hành chung cư.
{% embed url="" %}
Nguồn☝ Cộng Đồng Dân Cư Flora Fuji
{% endembed %}
### 1. GIẢI ĐÁP THẮC MẮC VỀ CHI PHÍ 172 TRIỆU ĐỒNG
> **Câu hỏi 1**: 172 triệu đồng bao gồm những chi phí nào? (cáp tải, cáp Governor, chi phí kiểm định, chi phí nhân công + VAT)
**Trả lời:** Để làm rõ thắc mắc này, chúng ta cần xem xét kỹ báo giá của Mitsubishi vào ngày 16/8/2024 và tình hình thực tế phát sinh sau đó:
#### 1. Kế hoạch bảo trì định kỳ:
Theo khuyến cáo của Mitsubishi, thang máy SL1 cần được bảo trì định kỳ với các hạng mục sau:
* Thay cáp tải: Quý I/2025
* Thay cáp governor: Quý IV/2024
* Thay puly: Quý I/2025
#### 2. Sự cố hư hỏng đột xuất:
Tuy nhiên, vào ngày 8/9/2024, thang máy SL1 đã gặp sự cố hư hỏng đột xuất, hoàn toàn không liên quan đến kế hoạch bảo trì định kỳ. Cụ thể:
Phát hiện sự cố: Thành viên BQT phát hiện thang máy SL1 phát ra tiếng ồn bất thường.
Kiểm tra ban đầu: Ngày 8/9/2024, kỹ thuật của Mitsubishi kiểm tra nhưng chưa xác định được nguyên nhân.
Kết luận của chuyên gia: Ngày 9-10/9/2024, chuyên gia Mitsubishi kết luận thang máy không an toàn, cần dừng hoạt động ngay.
Đánh giá của nhà thầu: Ngày 18/9/2024, Mitsubishi đưa ra đánh giá:
* Nguyên nhân: Vòng bi côn hư hỏng làm trục động cơ lệch tâm, gây tiếng ồn lớn.
* Biện pháp khắc phục: Thay mới máy kéo, cáp tải, cáp governor.
Kế hoạch thay thế: Mitsubishi đã ưu tiên sản xuất và gửi máy kéo mới về Việt Nam.
#### 3. Chi phí thay thế máy kéo:
Trong cuộc họp ba bên (BQL,BQT & VMEC) ngày 18/09/2024 BQT có hỏi nhà thầu Chi phí thay thế máy kéo như thế nào?
Nhà thầu trả lời:
“Hiện Nhà thầu chưa có kết quả kiểm tra từ Nhà máy, do đó Nhà thầu không báo giá phát sinh thay thế máy kéo.
Trường hợp phát sinh chi phí thay thế máy kéo (nếu có), các bên sẽ thương thảo trên tinh thần thiện chí và hợp tác.”
⇒ Chưa có văn bản nào từ bên VMEC thể hiện là máy kéo sẽ là miễn phí
**Tóm lại:** 172 triệu đồng là chi phí phát sinh thay cáp để đồng bộ theo kiến nghị của VMEC vì sự cố bất ngờ hư hỏng máy kéo thang máy SL1, hoàn toàn khác với kế hoạch bảo trì định kỳ. BQT đã nỗ lực xử lý sự cố nhanh chóng, đảm bảo an toàn cho cư dân và tiết kiệm chi phí tối đa.
### 2. LÀM RÕ "MIỄN PHÍ NHỮNG VẬT TƯ"
> **Câu hỏi 2:** "Miễn phí những vật tư" trong hợp đồng thay thế linh kiện thang máy SL1 Block A là miễn phí những vật tư nào?
Trả lời: Hợp đồng thay thế vật tư, linh kiện số **ROPBG3331A24HCM** có giá trị **172.390.680** đồng (đã bao gồm VAT) bao gồm các hạng mục sau:
* Cáp tải X135V10EP
* Cáp governor X135K06SP
* Chi phí nhân công thay thế cáp tải, cáp governor và puly
* Chi phí vận chuyển
* Chi phí kiểm định sau khi thay thế cáp tải
Để hỗ trợ cư dân, nhà thầu Mitsubishi đã áp dụng các chính sách giảm giá, bao gồm miễn phí một số hạng mục:
* Miễn phí puly: Trị giá 28.845.720 đồng (puly được gửi kèm theo máy kéo)
* Giảm 10% chi phí nhân công: Trị giá 1.473.120 đồng (theo hợp đồng ROPSC1307A24HCM)
* Miễn phí vận chuyển: Trị giá 1.620.000 đồng (kết hợp vận chuyển cùng máy kéo)
* Miễn phí nhân công thay máy kéo: (không có chi phí cụ thể)
Tổng giá trị các hạng mục được miễn phí và giảm giá là 31.938.840 đồng.
{% hint style="info" %}
Lưu ý: Hợp đồng **KHÔNG** 'miễn phí' toàn bộ vật tư, linh kiện. Các hạng mục được miễn phí đã được liệt kê cụ thể ở trên.
{% endhint %}
### 3. LÀM RÕ VỀ KHOẢN CHÊNH LỆCH 5 TRIỆU ĐỒNG
> **Câu hỏi 3:** Nguyên nhân chênh lệch 5 triệu đồng trong chi phí thay thế linh kiện thang máy SL1 Block A?
Sự chênh lệch này xuất phát từ việc tách hợp đồng thay cáp cho thang máy SL1 Block A so với hợp đồng thay cáp trọn gói cho 8 thang trị giá hơn 1.2 tỷ đã ký kết trước đó.
Cụ thể, báo giá thay cáp cho thang máy SL1 đang chờ sửa chữa là 172.390.680 đồng. Nếu gộp chung với các thang máy còn lại, đơn giá sẽ là 166.687.680 đồng. Như vậy, phần chênh lệch là 5.632.000 đồng.
VMEC (Mitsubishi Elevator Vietnam) báo giá 172.390.680 đồng đang được áp dụng riêng cho thang SL1. Tuy nhiên, VMEC cũng cam kết sẽ hoàn trả lại khoản chênh lệch 5.632.000 đồng nếu sau này BQT ký hợp đồng thay thế cáp cho 7 thang máy còn lại.
Khoản chênh lệch 5 triệu đồng
**Tóm lại:** Khoản chênh lệch hơn 5 triệu đồng là do sự khác biệt trong đơn giá khi tách hợp đồng riêng cho thang máy SL1. BQT đã làm việc với VMEC và được cam kết hoàn trả khoản chênh lệch này trong tương lai nếu sau này BQT ký hợp đồng thực hiện thay cáp thang máy cho 7 thang còn lại, đảm bảo quyền lợi cho cư dân.
### 4. XỬ LÝ TÌNH HUỐNG KHẨN CẤP HỢP PHÁP VÀ ĐÚNG QUY ĐỊNH
> **Câu hỏi 4:** 172 triệu đồng có phải là vượt quyền? Lý do cấu thành tình huống khẩn cấp là gì?
Số tiền 172 triệu đồng được sử dụng để xử lý trường hợp hư hỏng thang máy SL1 Block A phát sinh **ĐỘT XUẤT**, nhằm đảm bảo nhu cầu đi lại và an toàn cho cư dân. Việc này hoàn toàn **KHÔNG PHẢI** là vượt quyền, mà được thực hiện dựa trên quy định pháp lý rõ ràng.
Cụ thể, **Khoản 5 Điều 33 Thông tư 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024** của Bộ Xây dựng quy định về kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư như sau:
> "Trường hợp có các hạng mục, thiết bị thuộc phần sở hữu chung mà phải bảo trì đột xuất, không có trong kế hoạch \[...] mà các hạng mục cần bảo trì này phát sinh \[...] thì Ban quản trị phải báo cáo Hội nghị nhà chung cư quyết định; trường hợp không phát sinh trong thời điểm này thì Ban quản trị được thực hiện bảo trì nhưng phải báo cáo tại Hội nghị nhà chung cư gần nhất; việc bảo trì này phải đáp ứng các quy định về thanh toán và có đầy đủ giấy tờ chứng minh việc thanh toán theo quy định tại Điều 37 của Quy chế này."
Như vậy, trong trường hợp hư hỏng đột xuất, BQT được phép tiến hành bảo trì ngay lập tức mà không cần chờ Hội nghị nhà chung cư. Sau khi thực hiện xong, BQT sẽ báo cáo tại Hội nghị tiếp theo.
Trong trường hợp này, sự cố thang máy SL1 Block A là hư hỏng đột xuất, ảnh hưởng trực tiếp đến sinh hoạt của cư dân. Vì vậy, BQT đã tách hạng mục sửa chữa thang máy SL1 ra thành một hợp đồng riêng biệt để xử lý ngay, đảm bảo tuân thủ đúng quy định của pháp luật và Quy chế hoạt động của BQT chung cư Flora Fuji.
**Việc tách hợp đồng riêng biệt còn mang lại những lợi ích sau:**
* Đảm bảo quyền lợi của cư dân: Thang máy được sửa chữa nhanh chóng, đảm bảo an toàn và thuận tiện cho việc đi lại của cư dân.
* Tuân thủ đúng quy trình và đảm bảo tính minh bạch: Mọi thông tin, tài liệu liên quan đến việc sửa chữa thang máy đều được BQT công khai, minh bạch đến cư dân.
### 5. LÀM RÕ VỀ VIỆC THAY CÁP THANG MÁY THEO ĐÚNG QUY ĐỊNH
> Câu hỏi 5: Các thang máy khác có cần xử lý theo hợp đồng mới không? Tại sao phải tuân thủ quy định về thay đổi kế hoạch bảo trì?
**Thứ nhất**, việc thay cáp cho các thang máy là theo kế hoạch bảo trì định kỳ đã được lập ra từ trước, dựa trên khuyến cáo của hãng Mitsubishi. Đây là công việc được thực hiện định kỳ nhằm đảm bảo thang máy hoạt động an toàn và ổn định.
**Thứ hai**, trường hợp hư hỏng máy kéo đột xuất của thang máy SL1 Block A là một sự cố bất ngờ, không nằm trong kế hoạch bảo trì. Do đó, BQT cần phải xử lý riêng trường hợp này theo quy định về bảo trì đột xuất, cụ thể là Khoản 5 Điều 33 Thông tư 05/2024/TT-BXD.
trong trường hợp hư hỏng đột xuất, BQT được quyền tiến hành bảo trì ngay lập tức mà không cần chờ Hội nghị nhà chung cư. Sau khi thực hiện xong, BQT sẽ báo cáo tại Hội nghị tiếp theo.
### 6. XỬ LÝ HỢP ĐỒNG CHO CÁC THANG MÁY CÒN LẠI
> Câu hỏi 6: Định hướng lại hợp đồng thang máy còn lại của Flora Fuji như thế nào?
Các thang máy còn lại sẽ được xử lý theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 của Bộ Xây dựng.
Cụ thể, BQT sẽ xin bổ sung ngân sách cho việc thay thế cáp tải, cáp governor và puly cho các thang máy còn lại tại Hội nghị nhà chung cư bất thường (HNNCCBT) sắp tới. Việc này dựa trên quy định tại điểm g khoản 1 điều 16 Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư.
#### Tóm tắt quy trình:
1. **Đánh giá hiện trạng:** BQT sẽ phối hợp với đơn vị bảo trì đánh giá hiện trạng của từng thang máy, xác định các hạng mục cần thay thế, sửa chữa.
2. **Lập kế hoạch bảo trì:** Dựa trên kết quả đánh giá, BQT sẽ lập kế hoạch bảo trì chi tiết, bao gồm danh mục các hạng mục, thời gian thực hiện, dự toán kinh phí.
3. **Trình bày tại HNNCCBT:** BQT sẽ trình bày kế hoạch bảo trì và dự toán kinh phí tại HNNCCBT để cư dân xem xét, thảo luận và quyết định.
4. **Thực hiện kế hoạch:** Sau khi được cư dân thông qua, BQT sẽ tiến hành thực hiện kế hoạch bảo trì theo đúng quy định.
### 7. THANG MÁY SL1 BLOCK A NGỪNG HOẠT ĐỘNG 2 THÁNG?
> Câu hỏi 7: Tại sao thang máy SL1 đã dừng hoạt động 2 tháng?
Để trả lời câu hỏi này, chúng ta cần xem xét kỹ 2 giai đoạn:
#### **Giai đoạn 1: Từ ngày 8/9/2024 đến ngày 7/10/2024**
Đây là khoảng thời gian thang máy SL1 Block A ngừng hoạt động để chờ đợi máy kéo mới được vận chuyển từ nhà máy Mitsubishi Thái Lan về Việt Nam. Sau khi tháo dỡ, máy kéo cũ cũng được gửi sang Thái Lan để kiểm tra.
#### Giai đoạn 2: Từ ngày 7/10/2024 đến nay
Mặc dù máy kéo mới đã về đến Việt Nam, thang máy SL1 Block A vẫn chưa thể hoạt động trở lại. Sự chậm trễ này xuất phát từ những bất đồng trong nội bộ BQT liên quan đến việc ký kết hợp đồng thay cáp thang máy có giá trị hơn 1.2 tỷ.
Cụ thể, 4TVBQT đã đề nghị ký vào tờ trình số 10 đồng thuận để thực hiện hợp đồng có giá trị hơn 1.2 tỷ, mặc dù nhận thức rõ rằng việc làm này là sai quy định, vượt quá thẩm quyền của BQT. Các thành viên còn lại đã phải dành nhiều thời gian để thuyết phục, yêu cầu tách thang máy SL1 ra để lập hợp đồng mới theo đúng quy định.
Chính sự bất đồng này đã dẫn đến việc chậm trễ trong việc sửa chữa thang máy, gây ảnh hưởng đến sinh hoạt của cư dân.
**Để đảm bảo tính khách quan, tôi xin phép không nêu chi tiết nội dung bất đồng này.** Tuy nhiên, tôi xin khẳng định rằng BQT đã và đang nỗ lực hết sức để thống nhất quan điểm, nhanh chóng đưa thang máy vào hoạt động trở lại, phục vụ nhu cầu của cư dân.
### 8. “KHẨN CẤP” VÀ LẤY Ý KIẾN CƯ DÂN ĐÚNG QUY ĐỊNH THÔNG TƯ
> Câu hỏi 8: Trước đó thang SL1 chưa đến mức "khẩn cấp", BQT cũng đã tiến hành lấy ý kiến cư dân, được cư dân đồng ý, nhưng TBQT vẫn cho đó là sai, thì mời TBQT và cũng là admin chính của gr cộng đồng vào giải thích cho cư dân nắm thông tin.
#### **TÔI XIN ĐƯỢC LÀM RÕ 2 VẤN ĐỀ:**
**Thứ nhất**, việc lấy ý kiến cư dân trước đây là về việc thay cáp cho toàn bộ 8 thang máy của chung cư. Đây là kế hoạch bảo trì định kỳ, khác với việc xử lý sự cố hư hỏng đột xuất của thang máy SL1 Block A.
**Thứ hai**, theo quan điểm của TBQT, việc lấy ý kiến cư dân trong trường hợp này là chưa phù hợp với quy định của Thông tư 05/2024/TT-BXD.
Cụ thể, **Khoản 5 Điều 33 Thông tư 05/2024/TT-BXD** quy định rõ ràng về việc xử lý hư hỏng đột xuất: Ban Quản trị được quyền thực hiện bảo trì ngay, sau đó báo cáo tại Hội nghị nhà chung cư gần nhất.
Vì vậy, TBQT đã quyết định tách hạng mục sửa chữa thang máy SL1 ra thành một hợp đồng riêng biệt để xử lý theo đúng quy định, đảm bảo các bước pháp lý được thực hiện đầy đủ.
### 9. ĐỀ XUẤT TÁCH THANG SL1 VÀ LÀM RÕ NHỮNG THÔNG TIN SAI LỆCH
> Câu hỏi 9: TBQT cũng là người đề xuất việc tách thang SL1? Chi phí tách thang đang chênh lệch hơn 5 triệu đồng, chưa kể thời gian cư dân phải chờ đợi hơn 2 tháng? Vậy có thực sự là vì dân và tiết kiệm?
Câu hỏi này chứa đựng nhiều thông tin sai lệch, gây hiểu lầm cho cư dân. Tôi xin phép được làm rõ từng điểm một:
#### 1. TBQT là người ĐẦU TIÊN đề xuất tách thang SL1 Block A:
Ngay khi nhận thấy sự cố hư hỏng máy kéo thang máy SL1, tôi đã lập tức đề xuất phương án tách hợp đồng để xử lý riêng, nhằm nhanh chóng đưa thang máy vào hoạt động trở lại, phục vụ cư dân. Tuy nhiên, đề xuất này đã vấp phải sự phản đối của 4TVBQT.
#### 2. Chi phí chênh lệch hơn 5 triệu đồng sẽ được hoàn trả:
Đúng là chi phí tách hợp đồng có chênh lệch hơn 5 triệu đồng so với hợp đồng tổng có giá trị hơn 1.2 tỷ. Tuy nhiên, nhà thầu Mitsubishi (VMEC) đã cam kết sẽ hoàn trả khoản chênh lệch này khi BQT ký hợp đồng thay thế cáp cho 7 thang máy còn lại.
#### 3. Thời gian chờ đợi 2 tháng là do sự trì hoãn của 4TVBQT:
Thang máy SL1 Block A ngừng hoạt động 2 tháng là do 2 nguyên nhân:
* **1 tháng chờ đợi máy kéo mới:** Đây là thời gian khách quan, không thể rút ngắn.
* **1 tháng do bất đồng quan điểm trong BQT:** Một số thành viên BQT đã cố tình trì hoãn việc tách thang SL1 thành hợp đồng riêng , gây ra sự chậm trễ không đáng có.
#### 4. Tách thang máy SL1 là hành động vì lợi ích cư dân và đúng pháp luật:
Việc tách hợp đồng thang máy SL1 Block A mang lại nhiều lợi ích cho cư dân:
* Nhanh chóng đưa thang máy vào hoạt động trở lại.
* Đảm bảo an toàn tiện ích cho cư dân.
* Tuân thủ đúng quy định của pháp luật.
**KẾT LUẬN:** Việc Tôi với tư cách là TBQT đề xuất tách hợp đồng thang máy SL1 Block A là quyết định đúng đắn, phù hợp với quy định của pháp luật và vì lợi ích chung của cư dân. Những thông tin sai lệch nhằm bôi nhọ danh dự uy tín của TÔI là hoàn toàn vô căn cứ và bịa đặt.
###
\
\